Appraisal Myths on the Fly

Dulu ada seseorang bernama Si Fulan dideskripsikan sebagai seorang yang “mengetahui semua harga tetapi tidak bernilai” Perumpamaan Si Fulan ini dapat dengan baik menjelaskan kepada para analis dan investor tentang sejumlah orang dalam teori investasi disebut sebagai “bigger fool” yang mengemukakan argumentasi bahwa nilai suatu aset tidak relevan selama masih terdapat “bigger fool” diantara investor yang mempunyai keinginan membeli suatu aset dari investor lainnya. Hal ini menjadi dasar memperoleh profit tetapi menjadi permainan yang berbahaya karena tidak ada jaminan bahwa investor “bigger fool” akan terus ada ketika waktu menjual datang.
Asumsi yang tepat adalah bahwa investor tidak akan membayar suatu aset melebihi nilainya. Pernyataan ini mempunyai logika jelas, nyata dan bijak. Namun, hal ini sering dilupakan dan ditemukan kembali pada tiap generasi dan tiap pasar. Sebagian orang berargumentasi bahwa nilai aset terdapat didepan mata investor dan bahwa tiap harga dapat disesuaikan jika terdapat investor yang menginginkan membeli aset pada harga tersebut. Hal ini menggelikan. Persepsi tersebut mungkin benar jika aset tersebut adalah lukisan atau barang antik, tetapi investor tidak (memang seharusnya tidak) membeli sebagian aset dengan alasan emosional (emotional buyer) atau rasa seni. Aset keuangan dibeli berdasarkan ekspektasi arus kasnya yang dapat diperoleh investor. Dengan demikian, persepsi nilai aset harus didasarkan pada kenyataan yang mempengaruhi harga yang dibayarkan yaitu merefleksikan arus kas yang diperkirakan akan dihasilkan dari aset tersebut. Model penilaian yang dikemukakan selanjutnya berdasarkan pada tingkat arus kas dan ekspektasi pertumbuhannya.
Terdapat berbagai area dalam penilaian termasuk bagaimana melakukan estimasi nilai sesungguhnya dan berapa lama harga suatu aset menyesuaikan dengan harga sesungguhnya. Hal ini masih banyak diperdebatkan, namun hal yang pasti tidak terdapat perdebatan adalah bahwa harga aset tidak dapat disesuaikan hanya dengan argumen terdapat investor lain yang ingin membayar dengan harga lebih tinggi di masa mendatang.